上海：一小區(qū)未通過超低能耗驗(yàn)收延期交房

原標(biāo)題：“近千萬全款買房難入住”，上海首個(gè)超低能耗住宅擬延期半年交付，750余戶業(yè)主措手不及

昔日“卡首付”的上海閔行高分紅盤融信旭輝世紀(jì)古美（備案名:古美名?。萑虢桓峨y的困境。

近日，世紀(jì)古美的業(yè)主接獲開發(fā)商通知，小區(qū)因未達(dá)到超低能耗住宅驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，將延期半年交付，由2023年6月30日前延期至2023年12月30日前。

該項(xiàng)目的開發(fā)商為上海旭融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“上海旭融”）。天眼查顯示，上海旭融為蘇州旭融商務(wù)咨詢有限公司（簡(jiǎn)稱“蘇州旭融”）全資子公司，蘇州旭融由旭輝占股51%、蘇州融飛置業(yè)有限公司占股49%，蘇州融飛置業(yè)為融信孫公司。

時(shí)代財(cái)經(jīng)自業(yè)主處獲悉，該小區(qū)為上海首個(gè)超低能耗住宅，開發(fā)商因此享有3%容積率補(bǔ)貼。4 ?中旬，監(jiān)管機(jī)構(gòu)開始對(duì)小區(qū)做超低能耗審核。5?11?，監(jiān)管機(jī)構(gòu)答復(fù)業(yè)主，告知“如超低能耗項(xiàng)?未通過驗(yàn)收，項(xiàng)?應(yīng)按實(shí)際計(jì)容?積補(bǔ)繳?地出讓?”。5月底，監(jiān)管機(jī)構(gòu)及開發(fā)商達(dá)成一致，“本?區(qū)超低能耗住宅驗(yàn)收不合格，整改?案需要更換全部750余戶房屋的外窗玻璃”，項(xiàng)目因此整改而延期交付。

不少業(yè)主表示難以接受延期交付，這打亂了他們搬家、子女入學(xué)等方面的安排，“產(chǎn)證晚半年辦影響戶?辦理、??學(xué)區(qū)劃定，學(xué)齡?童的上學(xué)等重?家庭問題”。

有業(yè)主認(rèn)為，“超低能耗驗(yàn)收未通過”不等于“未達(dá)到房屋交付標(biāo)準(zhǔn)”。開發(fā)商可以放棄3%容積率獎(jiǎng)勵(lì)，按普通項(xiàng)?去申報(bào)驗(yàn)收。

就此，上海旭融對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)回復(fù)稱：“目前項(xiàng)目還有多項(xiàng)驗(yàn)收工作剛剛開啟，包括消防、交通、人防、規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、綠化等，各位業(yè)主所關(guān)注的超低能耗驗(yàn)收只是其中一個(gè)環(huán)節(jié)，還有其他相關(guān)部門均需進(jìn)行驗(yàn)收。目前項(xiàng)目部的最重要工作，是盡快完成現(xiàn)場(chǎng)的工程收尾工作，完成相關(guān)的驗(yàn)收，以獲得交付所需的竣備、交付等相關(guān)證照?！?/span>

據(jù)購(gòu)房合同，開發(fā)商如未在約定期限內(nèi)將房屋交付給業(yè)主，應(yīng)向業(yè)主支付違約金，每日賠付已支付的房?jī)r(jià)款的萬分之二。如果逾期超過90天，業(yè)主有權(quán)單方面解除本合同，要求退還全部已支付的房?jī)r(jià)款，并額外獲賠總房?jī)r(jià)款的20%。

如今，開發(fā)商提出，延期交付的半年內(nèi)，前三個(gè)月為“免責(zé)期”，不對(duì)業(yè)主予以賠償，超過3個(gè)月則按照合同約定賠付給業(yè)主。

具體而言，依據(jù)購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議第9.1.3條的約定和上海市房屋管理局及上海市司法局于2022年5月31日共同發(fā)布的《關(guān)于新冠肺炎疫情影響下本市新建住宅交付的指導(dǎo)意見》的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商認(rèn)為，受疫情影響導(dǎo)致延誤的三個(gè)月，屬于不可抗力。開發(fā)商在法律認(rèn)可的免責(zé)期內(nèi)不承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

上海旭融對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示：“2022年3月14日，市住建委發(fā)布第166號(hào)文，要求全市工地實(shí)施封閉，自此，世紀(jì)古美項(xiàng)目材料已經(jīng)不能運(yùn)輸，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)不能正常施工。直至2022年6月16日，項(xiàng)目在封閉三個(gè)月后，首批材料方才進(jìn)場(chǎng)，項(xiàng)目正式復(fù)工。故項(xiàng)目確實(shí)受到疫情影響至少有3個(gè)月的時(shí)間，在此期間項(xiàng)目受不可抗力、材料短缺等原因確實(shí)無法開展正常施工?！?/span>

這令部分業(yè)主難以接受。“當(dāng)時(shí)項(xiàng)目一期的入圍積分高達(dá)72分。按照上海新房的積分政策，購(gòu)買首套房的話積分高，購(gòu)買第二套房的話積分一下少了15分。能入圍一期的業(yè)主，大部分是名下無房的情況，等交付期間，一家人需要租房。延期交付半年，讓我們損失了不少的租金成本。”有業(yè)主表示。

2020年8月6日，旭輝、融信聯(lián)合體以總價(jià)45.23億元拿下的該項(xiàng)目所在地塊閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)S110501單元27-01地塊，成交樓面價(jià)54814元/平方米，溢價(jià)率40.55%。

2021年7?和10?，項(xiàng)目分兩個(gè)批次開盤，全部售罄，業(yè)主合計(jì)750余戶。該項(xiàng)目的備案均價(jià)為8.25萬元/平方米，戶型產(chǎn)品的建筑面積約為72平方米至150平方米。該項(xiàng)目一期的一房一價(jià)表顯示，除了極少數(shù)的特惠房源，一期新房總價(jià)約在700萬元至1400萬元的區(qū)間內(nèi)。

“按規(guī)定，上海購(gòu)買首套房只需要付35%的首付。但當(dāng)時(shí)這個(gè)盤太火了。高首付比例及全款的人成功認(rèn)購(gòu)的情況比較多，僅有少數(shù)低首付的人成功認(rèn)購(gòu)了?！毙^(qū)業(yè)主表示。就這一說法，時(shí)代財(cái)經(jīng)向上海旭融求證，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

融信在上海的另一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目海納印象曾陷入停工風(fēng)波。相較之下，世紀(jì)古美的工程推進(jìn)較符合預(yù)期，業(yè)主倍感慶幸。臨近交付，世紀(jì)古美的綠化及設(shè)計(jì)呈現(xiàn)出的效果，更是令不少業(yè)主感到超預(yù)期。有業(yè)主將其形容為“ICU里的父母生出了漂亮BB”。

“現(xiàn)階段，小區(qū)的新房快要造好，周邊的道路、學(xué)校、綠地都還沒修好。我們小區(qū)外圍有4條道路，只修好2條，另外1條古龍路于今年年底修好，另一條智聯(lián)路預(yù)計(jì)于2024年年中修好，目前還沒開工?！币幻麡I(yè)主表示。

此外，業(yè)主們亦擔(dān)心開發(fā)商的資金情況。迄今，該小區(qū)還有部分房源沒有解抵押。業(yè)主擔(dān)心，即使驗(yàn)收通過，也無法辦理產(chǎn)證。

2022年7月，該項(xiàng)目開啟預(yù)售車位，被業(yè)主們視為開發(fā)商回籠資金、推動(dòng)后續(xù)工程的表現(xiàn)。

截至6月28日，網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，該小區(qū)已售住宅套數(shù)為757套，已登記住宅套數(shù)為685套。以此計(jì)算，售出近兩年后，該小區(qū)還有72套房源沒有登記。業(yè)主稱，未解抵押即無法登記，而只有全部備案房源解押完畢才能申請(qǐng)大產(chǎn)證，并后續(xù)辦理大小產(chǎn)證的物權(quán)轉(zhuǎn)移，各業(yè)主才能擁有小產(chǎn)權(quán)證。

這將影響到不少全款購(gòu)房的業(yè)主。小區(qū)業(yè)主稱：“貸款買房的情況，銀行為了放按揭會(huì)敦促開發(fā)商解抵押。全款買房的人，反而沒有銀行幫忙敦促開發(fā)商解抵押。”

上海旭融對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)回應(yīng)稱：“監(jiān)管資金是按要求進(jìn)監(jiān)管賬戶的，公司已完成全部開發(fā)貸歸還?！?/span>