房企投身高標準住宅，劃得來嗎？

蘇志對來售樓處看樣板間的購房者講起了建筑技法，這在他6年的銷售生涯中也是頭一遭的新鮮事。

過去，把客戶帶到樣板間后，他主要講解一下戶型、朝向、配套的家電品牌，如今，到了樣板間門口，他都會先停一停，把客戶帶到旁邊一角，指著幾個陳列出來的地板、墻體樣品開始介紹，地板層有將近5cm的鏤空，是為了隔絕上下層之間噪音，但這絲毫不影響承重，我們每平方米的承重是300公斤……

這樣的變化同時發(fā)生在北京七個高標準商品住宅的銷售中心。

“競高品質(zhì)住宅建設(shè)方案”是北京今年首批集中供地提出的競拍規(guī)則之一。30 個開拍地塊中，有 8 個因觸及“競地價+競公共租賃住房面積”或“競地價+競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”等上限后轉(zhuǎn)入“競高標準商品住宅建設(shè)方案”環(huán)節(jié)，最終，通過評選組評分確定了8 宗商品住宅用地競得人。

根據(jù)掛牌文件中的《高標準商品住宅建設(shè)方案評審內(nèi)容和評分標準》（以下簡稱《評分標準》），高標準商品住宅的評分內(nèi)容包括兩個篇章：建筑品質(zhì)和建筑規(guī)劃設(shè)計，每篇章占比50%，每個篇章下又設(shè)置細分指標及對應(yīng)得分項，累計后就是各個投報方案的最終得分。

建筑品質(zhì)篇主要指向四項建筑技術(shù)，包括綠色建筑、裝配式建筑、健康建筑和超低能耗技術(shù)。這四項技術(shù)，單拎一項出來，相較傳統(tǒng)普通商品住宅而言都是質(zhì)的提升，若將四者融合，在國內(nèi)外都屬于前列案例。

規(guī)劃建筑設(shè)計篇關(guān)注小區(qū)整體環(huán)境與城市的呼應(yīng)、小區(qū)內(nèi)部建筑單體的設(shè)計、小區(qū)內(nèi)外部交通流線設(shè)計以及小區(qū)內(nèi)部景觀和公共空間的設(shè)計。

對于評分細則指標的選取考量，北京市規(guī)劃和自然資源委員會從住房者、建筑、社會三個層面進行了解讀，“建設(shè)的‘高標準’并非‘豪宅化’，而是更加注重為購房人提供綠色、健康、舒適、高效的使用空間，做到讓住宅有品質(zhì)、群眾住得舒服，切實落實綠色、低碳、節(jié)能理念，最大限度地實現(xiàn)人與 自然和諧共生，促進碳達峰和碳中和目標實現(xiàn)。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會公示的設(shè)計方案，8個高標準項目都承諾全面實施三星級綠色建筑及采用經(jīng)過三星級綠色建材認證的產(chǎn)品，其中4個項目承諾實現(xiàn)全面三星級綠色建筑、91%及以上裝配率、100%超低能耗面積及100%健康建筑面積，6個項目承諾實現(xiàn)不同比例的三星級綠色建筑、裝配率、超低能耗面積及健康建筑面積。

目前，首批集中供地8個高標準住宅項目中已有7個開盤。那么，到底什么是高標準住宅？高標準住宅如何從指標變成現(xiàn)實？又會多大程度上影響居住體驗？市場對高標準商品住宅反饋如何？開發(fā)商如何消化高標準建設(shè)帶來的增量成本以及實現(xiàn)技術(shù)的運用？這些都成為高標準商品住宅入市的必答題。

購房者小張聽售樓處的銷售人員說起“高標準商品住宅”時，還是一臉的疑惑，“高標準”這個詞她不陌生，但是這個詞語后面綴上“住宅”時，她直觀反應(yīng)是，這到底是個啥？

百度指數(shù)顯示，這個關(guān)鍵詞暫時還未被收錄。微信指數(shù)顯示，“高標準商品住宅”一詞在過去7天的最高數(shù)值是418，最低是66，與此相對照的是，“二手房指導價”“美元債”這些詞組的微信指數(shù)則破百萬。

小張告訴經(jīng)濟觀察報，在她的價值排序中，購房時首先會考慮的因素是區(qū)位，其次是周邊配套，包括交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)以及上自老人下自孩子的社區(qū)活動空間建設(shè)，再次是項目開發(fā)主體。另外，作為改善客群，小張希望二套房在小區(qū)物業(yè)、環(huán)境，以及室內(nèi)使用空間上相較首套有所提升。經(jīng)過一番了解和比對，小張覺得這個最初令她疑惑但最終讓她懷有期待的高標準商品住宅項目就是心目中理想的家。

雖然“高標準商品住宅”是新鮮概念，但是這一提法并非空穴來風。在此之前，《評選標準》 里提及的四項建筑技術(shù)在我國幾乎都有十年以上的實踐基礎(chǔ)。

起步最早的是綠色建筑，2006年我國頒布了第一版《綠色建筑評價標準》。同年，開始推廣裝配式建筑；第二年，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與德國能源署建立合作關(guān)系，引進德國的被動房技術(shù)即超低能耗建筑技術(shù)，2012年國內(nèi)建成了首個超低能耗建筑——河北秦皇島在水一方。起步相對晚的健康建筑也在2017年確立了《健康建筑評價標準》（T/ASC02-2016）。

從住建部門的頒文來看，各地都在逐步引導新建建筑向“高標準”看齊。以北京為例， 過去三年的裝配式建筑推廣目標中，裝配式建筑面積占新建建筑面積的比重由20%逐步提升至 25%、30%。與此同時，裝配率也要求達到50%及以上。2017年，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會要求所有新建大型公共建筑全面執(zhí)行綠色建筑二星級標準。

“（四項技術(shù)的推廣）是在穩(wěn)步地逐年遞增，但高標準可能是一下子將它們提升到一個更高的高度?！?中國建筑設(shè)計研究院裝配式建筑工程研究院副院長王凌云告訴經(jīng)濟觀察報，目前她負責其中一個高標準商品住宅項目的設(shè)計方案。

在中國建筑設(shè)計研究院裝配式建筑工程研究院院長趙鈿看來，《評分標準》里提及的四項建筑技術(shù)各有側(cè)重，超低能耗關(guān)注建筑的節(jié)能效果；健康建筑關(guān)注建筑對人體身心的正向影響；綠色建筑從建筑物本身出發(fā)，強調(diào)建筑全壽命周期內(nèi)的安全耐久、健康舒適等；裝配式建筑則是從住宅產(chǎn)業(yè)化的水平，要求提升建筑效率。

趙鈿表示，現(xiàn)在是把這些技術(shù)集中于一個項目，讓它既實現(xiàn)工業(yè)化，又實現(xiàn)綠色，又實現(xiàn)節(jié)能，又實現(xiàn)健康。

調(diào)研員王凌云在做調(diào)研時，住在超低能耗建筑里的居民常常跟她說，入住之后，發(fā)現(xiàn)自己感冒的頻率降低了，以前春秋兩季愛犯的鼻炎如今也不怎么發(fā)作了。

這與超低能耗建筑營造的室內(nèi)環(huán)境不無關(guān)系。“房子內(nèi)部家具等釋放的一些有害氣體，有可能讓人覺得悶或者不舒服，但是超低能耗的住宅采納了新風系統(tǒng)，24 小時在低頻運行，保證了室內(nèi)空氣的溫度、濕度、質(zhì)量，會讓人覺得很舒適?！蓖趿柙平忉尅?/span>

北京首批集中供地的8個高標準商品住宅項目中，有5個承諾超低能耗建筑面積占比100%， 而室內(nèi)環(huán)境是超低能耗住宅與普通住宅的重要區(qū)別之一。

根據(jù)北京2019年9月頒布的《超低能耗居住建筑設(shè)計標準（DB11T1665-2019）》，超低能耗居住建筑主要房間室內(nèi)冬季溫度大于等于20℃，相對濕度大于等于30%，夏季溫度小于等于26℃， 相對濕度小于等于60%；室內(nèi)新風量不應(yīng)小于30m3/（h·人）；主要功能房間噪聲晝間不應(yīng)大于 40dB（A），這相當于國家標準中對高要求住宅的水平。

這一系列指標的達成，主要依賴高保溫隔熱性能、高氣密性的維護結(jié)構(gòu)，以及高效新風熱回收技術(shù)。三者共同將能量留在建筑體內(nèi)，使室內(nèi)溫濕度達到適宜的水平。

此外，新風系統(tǒng)源源不斷送來經(jīng)過過濾的新鮮空氣，高氣密性墻體阻擋了空氣中PM10、PM2.5等有害顆粒物及噪音，這也在提升室內(nèi)空氣質(zhì)量的同時降低了噪音干擾。超低能耗建筑的另一核心指標是節(jié)能效果，如果采用我國節(jié)能率的計算口徑，節(jié)能效果可以達到90%以上。換算到居民的小賬本上，最直觀可見的是，如果室內(nèi)溫濕度常年保持在一個適宜的水平，可以省下夏季的空調(diào)制冷費以及冬季的供暖費。

不過，與此同時，居民的居住習慣也要相應(yīng)做出調(diào)整。考慮到超低能耗住宅的“恒溫恒濕恒氧恒靜”是建立在建筑全封閉運行的前提下，趙鈿建議，居民在冬季以及夏季盡量保持窗戶關(guān)閉，天氣晴好的日子則可以開窗直接進行室內(nèi)外通風。

自從接手了高標準商品住宅項目之后，北京住宅建筑設(shè)計研究院副總建筑師劉巍和團隊就進入了高強度工作狀態(tài)，相較往常的住宅項目，設(shè)計圖紙的數(shù)量已經(jīng)翻了一倍。想要吃好“第一口螃蟹”并不簡單。首先橫亙在劉巍面前的一道難題就是如何實現(xiàn)技術(shù)間的融合，他所負責的項目不僅對超低能耗建筑、裝配式建筑、綠色建筑、健康建筑這四項技術(shù)都做出了承諾，并且承諾的比例幾乎都是最高的100%。

在眾多建筑師看來，這不是簡單的1+1=2的問題，而是1+1＞2。劉巍向經(jīng)濟觀察報解釋：“技術(shù)和技術(shù)之間有相輔相成的，比如綠色健康、健康建筑和超低能耗建筑。它們之間有一些技術(shù)和板塊相通；但也有部分技術(shù)之間需要協(xié)調(diào)，比如裝配式建筑和超低能耗建筑，因為超低能耗對氣密性和熱效設(shè)計的標準都很高，而裝配式建筑的施工相比于傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)而言，預(yù)留預(yù)埋均有增加，因此超低能耗專項設(shè)計需充分解決此部分的影響?！贝送?，難點還包括但不限于每項技術(shù)指標的要求都比常規(guī)住宅建設(shè)要高，以及可選用的綠色建材范圍有限。

建筑師的壓力，除了技術(shù)上的挑戰(zhàn)，部分也因為本次《評分標準》中提出的新指標——建筑師負責制。幾乎所有高標準住宅項目開發(fā)單位也都承諾了采納這一管理模式，這實際上是給項目質(zhì)量多上了一重保險。

建筑師負責制是一種國際通行的建筑項目組織管理模式。2015年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部首次提出“在民用建筑工程中推行建筑師負責制”。目前在上海市浦東新區(qū)、深圳市、雄安新區(qū)及北京市等6個地區(qū)實行試點。

根據(jù)北京今年年初頒布的《北京市建筑師負責制試點指導意見》（以下簡稱《指導意見》），建筑師團隊需至少參與承擔工程設(shè)計、招標采購、合同管理這三個階段的工作。鼓勵試點項目委托建筑師團隊完成規(guī)劃設(shè)計、策劃咨詢、工程設(shè)計、招標采購、合同管理、運營維護等6 個階段及其他附加的服務(wù)。

相較之前，建筑師對工程的參與度有所增加?！耙酝褕D紙交出去后，建筑師的后續(xù)工作主要在設(shè)計層面，但現(xiàn)在要求我們對項目實施全過程全方位進行把控?！眲⑽≌f。

與此同時，《指導意見》中也明確了建筑師的責任，建筑師及團隊責任由建筑師所在單位按照合同約定承擔，并有權(quán)向簽字蓋章的建筑師及其團隊成員、咨詢機構(gòu)進行追償。

這樣的參與度以及責任制，在王凌云看來很有必要，因為高標準建設(shè)項目在技術(shù)應(yīng)用上有大量的深化設(shè)計，以往，甲方可能委托其他公司來負責深化設(shè)計，導致建筑師的技術(shù)要求被片段式地傳遞，另外廠家有可能在制作過程中根據(jù)自己產(chǎn)品標準來修改建筑師的設(shè)計，而當前端的方案設(shè)計到后面的深化設(shè)計都需要建筑師簽字確認時，建筑師可以確保最初的技術(shù)參數(shù)能夠有效地落實到施工上。這也在倒逼建筑師提升深化設(shè)計及其他過程把控的能力。

實施建筑師責任制后，大部分時候，建筑師和開發(fā)單位都會站在統(tǒng)一戰(zhàn)線，共商設(shè)計方案以及在招標上給出性價比更優(yōu)的建議。不過，王凌云也表示，在技術(shù)這些關(guān)鍵路徑上一定會堅持，守好技術(shù)應(yīng)用可靠性、安全性這一關(guān)。

高標準項目建設(shè)勢必會帶來成本增加。對北京首批集中供地的拿地企業(yè)來說，這更是一筆不得不算的賬。起初十宗進入“競高品質(zhì)住宅建設(shè)方案”環(huán)節(jié)的地塊，最后有兩塊地正是因為在最后環(huán)節(jié)沒有企業(yè)投報高標準建設(shè)方案而以上一輪的競拍出價結(jié)果成交。

某Top10 房企參與首輪土拍的投拓人員告訴經(jīng)濟觀察報，競到限，大家算賬都很困難了， 更別提還要考慮高標準，他所在房企最后也放棄了投報方案。

不過，巧妙的設(shè)計方案還是可以壓縮一部分成本?！澳膫€技術(shù)路徑既能實現(xiàn)超低能耗、裝配式，又能實現(xiàn)綠色和健康，那它可能就是我們的最優(yōu)選，因為我們可以用一項技術(shù)路徑，達成多項指標，成本就相對地減少了?！蓖趿柙普f。

北京某國企高標準住宅項目負責人告訴經(jīng)濟觀察報，如果要全面落實高標準四項技術(shù)，項目平方米的建安成本大約要增加2000-3000元，而既往普通商品住宅的建安成本在4000元/平方米左右，意味成本增量大致50%。

因此，前述負責人將其定位為“高技術(shù)儲備項目”，而非“高利潤項目”。不過，從公司的戰(zhàn)略角度來看，他認為節(jié)能、低碳以及產(chǎn)業(yè)化是建筑業(yè)的發(fā)展趨勢，“我們先行一步，雖然多投點錢走一點彎路，但是我們也是第一批積累經(jīng)驗的人，在后面還有機會彎道超車。

在工期上，該負責人表示，交付周期與同期的項目相差不大，但是出于慎重，還是預(yù)留了多幾個月的時間?！按_實我們希望給自己留一點余地，方便技術(shù)調(diào)整，以及考慮到目前相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈尚不夠成熟，建材供應(yīng)的周期可能會拖長?！?/span>（應(yīng)受訪者要求，文中蘇志為化名）